Un appartement ancien se négocie 9 550 € le m² à Paris fin juillet 2026, selon les Notaires du Grand Paris, sur les ventes signées de mai à juillet. Le prix recule de 0,5 % sur un an, autrement dit il ne bouge presque pas. Ce chiffre unique cache pourtant un écart considérable. Au 2e trimestre 2026, le m² va de 7 690 € dans le 19e à 13 980 € dans le 6e, presque du simple au double.
La stabilité n’est pas un retour aux prix d’avant. À fin 2025, Paris restait 10,9 % sous son niveau de fin 2020, et aucun des vingt arrondissements n’avait retrouvé ses prix d’il y a cinq ans. Autour de Montparnasse, le boulevard trace même une frontière nette entre deux marchés, avec 13 430 € le m² côté Notre-Dame-des-Champs et 9 040 € côté Necker.
Paris se vend 9 550 € le m², un prix stable depuis un an
Le communiqué des Notaires du Grand Paris du 1er octobre 2026 fixe le prix au m² des appartements anciens à 9 550 € de mai à juillet. Les avant-contrats permettent aux notaires de projeter 9 600 € en octobre 2026, toujours en recul de 0,5 % sur un an. Mesuré sur le 2e trimestre 2026, le prix standardisé ressortait à 9 560 €, cette fois en hausse de 0,6 %. Selon la période retenue, l’évolution annuelle oscille donc entre -0,5 % et +0,6 %.
En pratique, le marché fait du surplace depuis cinq trimestres. De 9 510 € au 2e trimestre 2025, le prix est passé à 9 700 € au 3e, avant de redescendre à 9 600 €, 9 580 € puis 9 560 € au 2e trimestre 2026.
Les notaires publient des prix standardisés, calculés en rapprochant d’une période à l’autre des logements aux caractéristiques semblables. Leurs chiffres trimestriels restent provisoires deux mois. Ils deviennent définitifs au bout de trois.
Prix au m² dans chaque arrondissement au 2e trimestre 2026
Le dossier de presse des Notaires du Grand Paris pour le 2e trimestre 2026 détaille les prix en 17 secteurs, et non en vingt. Les quatre premiers arrondissements y forment un seul secteur, Paris Centre, sans chiffre séparé pour chacun.
| Arrondissement | Prix au m² T2 2026 | Sur un an |
|---|---|---|
| Paris Centre (1er à 4e) | 11 330 € | -0,4 % |
| 5e | 11 590 € | +2,2 % |
| 6e | 13 980 € | +5,0 % |
| 7e | 13 010 € | +1,4 % |
| 8e | 11 620 € | -0,8 % |
| 9e | 10 140 € | +0,3 % |
| 10e | 9 140 € | +3,1 % |
| 11e | 9 500 € | +2,3 % |
| 12e | 8 610 € | +1,3 % |
| 13e | 8 560 € | +0,8 % |
| 14e | 9 100 € | +0,4 % |
| 15e | 8 780 € | -1,1 % |
| 16e | 10 220 € | +1,7 % |
| 17e | 9 470 € | +2,1 % |
| 18e | 8 490 € | +1,0 % |
| 19e | 7 690 € | +3,6 % |
| 20e | 8 210 € | +1,7 % |
moins de 9 000 €9 000 à 9 999 €10 000 à 10 999 €11 000 à 11 999 €12 000 € et plus
Le 6e cumule les deux records du tableau. C’est l’arrondissement le plus cher, à 13 980 € le m², et celui où les prix progressent le plus vite, avec 5,0 % sur un an. À l’autre extrémité, le 19e s’affiche à 7 690 €, soit 1,82 fois moins cher.
Le 19e signe aussi la deuxième plus forte hausse de Paris, avec 3,6 % sur un an. Les prix les plus bas ne sont donc pas ceux qui reculent. Le 15e est le seul arrondissement en baisse marquée, à -1,1 %, tandis que Paris Centre et le 8e ne cèdent que quelques dixièmes de point.
Seuls le centre et l’ouest de Paris franchissent les 10 000 € le m², le 9e et le 16e de justesse, à 10 140 € et 10 220 €. Et le 14e ? Avec l’essentiel du quartier Montparnasse, il se situe à 9 100 € le m², tout près du prix parisien.
Les vingt arrondissements valent moins qu’il y a cinq ans
Sur cinq ans, la lecture change. À fin décembre 2025, le prix parisien s’établissait à 9 600 € le m², en hausse de 1,4 % sur un an mais en recul de 10,9 % sur cinq ans. Ce tableau des notaires est le seul qui détaille séparément les quatre arrondissements du centre.
| Arr. | Prix fin 2025 | Sur 1 an | Sur 5 ans |
|---|---|---|---|
| 1er | 12 100 € | -0,7 % | -8,7 % |
| 2e | 11 180 € | -3,5 % | -11,4 % |
| 3e | 12 540 € | +4,1 % | -3,1 % |
| 4e | 13 020 € | +5,0 % | -5,0 % |
| 5e | 11 620 € | +4,9 % | -13,8 % |
| 6e | 13 400 € | -0,4 % | -3,0 % |
| 7e | 12 940 € | +4,2 % | -0,6 % |
| 8e | 11 500 € | -2,2 % | -1,1 % |
| 9e | 10 280 € | +6,5 % | -8,7 % |
| 10e | 8 900 € | +1,3 % | -14,2 % |
| 11e | 9 640 € | +4,6 % | -10,4 % |
| 12e | 8 700 € | +3,4 % | -10,9 % |
| 13e | 8 510 € | -0,2 % | -11,5 % |
| 14e | 9 350 € | +5,8 % | -9,1 % |
| 15e | 8 860 € | -0,4 % | -12,7 % |
| 16e | 10 050 € | -1,1 % | -10,0 % |
| 17e | 9 360 € | +1,1 % | -12,4 % |
| 18e | 8 530 € | +1,9 % | -16,7 % |
| 19e | 7 560 € | -0,3 % | -17,4 % |
| 20e | 8 300 € | +2,7 % | -11,7 % |
Aucun arrondissement n’a retrouvé son niveau de fin 2020. L’ampleur du recul, en revanche, varie fortement d’un bout à l’autre de la ville, et l’écart entre le mieux et le moins bien loti dépasse seize points.
- Le centre-ouest a le mieux tenu. Le 7e ne cède que 0,6 % en cinq ans et le 8e 1,1 %. Le 6e et le 3e limitent la baisse à 3,0 % et 3,1 %.
- L’est et le nord ont le plus reculé. Le 19e perd 17,4 %, le 18e 16,7 % et le 10e 14,2 % sur la même période.
La seule année 2025 a vu certains arrondissements remonter nettement. Le 9e a gagné 6,5 % et le 14e 5,8 %, sans effacer cinq ans de baisse, puisqu’ils restent à -8,7 % et -9,1 % par rapport à fin 2020. Fin 2025, les notaires titraient « 13 arrondissements à moins de 10 000 €/m² ».
Pour un vendeur qui a acheté il y a cinq ans, le prix de son arrondissement en 2020 n’est plus une référence. La baisse passée ne dit rien pour autant de l’évolution à venir.
À Montparnasse, le boulevard sépare deux marchés
Le marché de Montparnasse se lit à l’échelle des quartiers administratifs, de part et d’autre du boulevard. Les derniers prix par quartier publiés par les notaires datent de fin décembre 2025.
moins de 9 000 €9 000 à 9 999 €10 000 à 10 999 €11 000 à 11 999 €12 000 € et plus
Traverser le boulevard change le prix du m² de plusieurs milliers d’euros. Côté 6e, Notre-Dame-des-Champs se vend 13 430 € le m². De l’autre côté, le quartier Montparnasse, dans le 14e, s’établit à 11 120 €, et Necker, dans le 15e, à 9 040 €. Environ 4 400 € séparent ainsi Notre-Dame-des-Champs de Necker.
Côté 14e, le quartier Montparnasse se vend nettement au-dessus de son propre arrondissement. Le 14e dans son ensemble valait 9 350 € le m² à fin 2025 et 9 100 € au 2e trimestre 2026, loin des 11 120 € du quartier. Les autres quartiers du 14e restent bien plus proches du prix de l’arrondissement, entre 8 520 € et 9 260 €.
Prudence avec la hausse de 9,8 % sur un an affichée par le quartier Montparnasse. Ce petit quartier enregistre peu de ventes chaque année, et quelques transactions suffisent à faire bouger son prix. Les notaires demandent eux-mêmes de prendre les prix de quartier « avec précaution ». Retenez le niveau, pas la variation.
À l’échelle de Paris, l’éventail s’élargit encore. Notre-Dame, dans le 4e, atteint 15 970 € le m², quand La Goutte-d’Or, dans le 18e, se vend 6 640 €. Soit 2,4 fois moins.
Le quartier a aussi son grand dossier immobilier, la tour elle-même, dont les copropriétaires ont dit non au projet de rénovation. Et pour tout ce que le quartier offre au-delà de ses prix, notre page Que faire à Montparnasse recense ses visites et ses musées gratuits.
Ce qui fait varier le prix d’un appartement précis
Celui d’un arrondissement ou d’un quartier n’est que le point de départ d’une estimation. Le bien lui-même fait ensuite la différence.
Un grand appartement se vend souvent plus cher au m² qu’un studio
L’idée reçue veut que le studio soit le logement le plus cher au m². À Paris, elle ne tient pas. Montparnasse.net a calculé les médianes des prix au m² à partir des demandes de valeurs foncières (DVF, Etalab), sur les ventes d’appartements anciens signées en 2024 et 2025. Seules les ventes d’un logement unique par acte ont été retenues, et les ventes en l’état futur d’achèvement ont été exclues.
Le résultat est net. Dans treize arrondissements sur les dix-sept où l’échantillon le permet, le 4 pièces et plus se vend plus cher au m² que le studio. L’inverse ne s’observe que dans le 12e, le 13e, le 19e et le 20e.
Dans le 6e, la médiane 2024-2025 atteint 15 994 € le m² pour un 4 pièces et plus, contre 13 492 € pour un studio. L’écart est du même ordre dans le 7e, avec 15 000 € contre 12 500 €, et dans le 18e, avec 10 500 € contre 8 750 €. Le 13e fait l’inverse, avec 7 728 € pour un grand logement contre 9 081 € pour un studio.
Ces médianes mesurent autre chose que les prix standardisés des notaires et ne se comparent pas avec eux.
En pratique, si vous vendez un grand appartement dans le 6e ou le 18e, caler votre prix sur celui d’un studio voisin risque de sous-estimer votre bien. Dans le 13e, la même méthode risque au contraire de surévaluer un 4 pièces.
Côté acheteurs, la surface accessible a reculé. Selon le communiqué des notaires du 1er octobre 2026, pour une même mensualité, un ménage qui pouvait acheter 65 m² en 2022 n’en achète plus que 57 en septembre 2026. Les grands appartements pèsent donc moins dans les ventes, un recul « plus particulièrement marqué à Paris », selon les notaires.
L’étiquette énergétique change la valeur d’un bien
À Paris, 32,4 % des ventes de 2024 portaient sur des logements classés F ou G, selon les Notaires du Grand Paris. Cela représente 7 000 ventes sur les 21 600 dont le DPE était renseigné, soit un tiers du marché. Tous ces biens sont concernés par la loi Climat et Résilience, qui a renforcé les normes de performance énergétique des bâtiments et fixé un calendrier d’interdiction de louer les logements les moins performants.
Ce calendrier figure à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience. Un logement qui n’est plus décent ne peut plus être loué.
- Classe G. Le logement n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025, y compris lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du bail.
- Classe F. Il cessera de l’être à partir du 1er janvier 2028.
- Classe E. L’échéance est fixée au 1er janvier 2034.
Les loyers des logements les plus énergivores sont aussi gelés. Classé F ou G, un logement ne peut voir son loyer ni révisé ni majoré dans les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Un bailleur qui achète une passoire ne peut donc pas compter sur la révision du loyer.
Fin 2025, les notaires constataient que les logements aux performances dégradées « subissent des décotes plus marquées dans un contexte de hausse des coûts de travaux ». Le vendeur doit s’attendre à une négociation plus serrée. L’acheteur, lui, intègre le coût des travaux dans son offre.
Pour les logements chauffés à l’électricité, l’étiquette peut changer sans le moindre chantier. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025). Il descendra à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Le ministère estime que cette seconde baisse fera sortir environ 300 000 logements du statut de passoire, principalement chauffés à l’électricité. « Aucun logement ne verra son étiquette baisser », précise-t-il.
Les DPE réalisés avant ces changements restent valables. Concrètement, si vous vendez ou achetez un petit logement chauffé à l’électricité, vérifiez si son étiquette a changé depuis le 1er janvier 2026, et si elle changera au 1er janvier 2027. L’attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l’Observatoire DPE de l’ADEME.
Un crédit un peu plus cher, des acheteurs en position de force
Emprunter coûte un peu plus cher qu’il y a un an. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat atteignait 3,30 % en juillet 2026, selon la Banque de France, un chiffre encore provisoire, contre 3,27 % en juin et 3,09 % en juillet 2025.
Les ventes, elles, ont repris. Paris a compté 28 150 ventes de logements anciens en 2025, soit 8 % de plus qu’en 2024. Au 2e trimestre 2026, les 7 430 ventes affichent un bond de 20 % sur un an, à lire avec prudence. La hausse des droits de mutation début avril 2025 avait gonflé le 1er trimestre 2025 et pénalisé le 2e, ce qui flatte la comparaison. De mai à juillet 2026, la progression revient à 4 %, avec 8 260 ventes.
« Les acquéreurs restent en position favorable et peuvent se montrer particulièrement exigeants », notent les Notaires du Grand Paris dans leur dossier du 2e trimestre 2026. Les vendeurs qui ont acheté récemment rechignent à baisser leur prix, ce qui bloque une partie des transactions. Un acheteur peut donc négocier, surtout face à un bien mal classé.
L’encadrement des loyers court jusqu’au 24 novembre 2026
Si vous achetez pour louer, le loyer que vous pourrez demander est plafonné à Paris. Avant de signer, notre méthode pour calculer le rendement de votre investissement locatif vous aide à rapporter ce loyer au prix payé.
L’encadrement parisien est une expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, pour une durée de huit ans. Selon l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence à Paris, le dispositif « prend fin le 24 novembre 2026 à minuit ». Au 28 octobre 2026, aucune loi de prolongation n’est promulguée, et le texte en discussion est détaillé plus bas.
Comment se calcule le loyer maximal
L’arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 s’applique du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026. Il fixe pour chaque catégorie de logement un loyer de référence, établi à partir des loyers constatés par l’observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, sert de plafond. Le loyer de référence minoré se situe 30 % en dessous.
Chaque catégorie croise plusieurs critères.
- Le type de location, vide ou meublée.
- Le nombre de pièces, de 1 à 4 et plus.
- L’époque de construction, avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990 ou après 1990.
- Le secteur géographique, les 80 quartiers de Paris étant regroupés en 14 secteurs.
Le dispositif s’applique aux baux de résidence principale signés ou renouvelés à Paris depuis le 1er juillet 2019, y compris les locations meublées et les baux mobilité. Les HLM et les logements conventionnés en sont exclus. Autour de Montparnasse, les plafonds varient sensiblement d’un quartier à l’autre.
| Quartier (secteur) | Logement | Vide : référence / plafond | Meublé : référence / plafond |
|---|---|---|---|
| Montparnasse (secteur 5) | 1 pièce, avant 1946 | 33,6 / 40,3 | 38,3 / 46,0 |
| Montparnasse (secteur 5) | 2 pièces, avant 1946 | 28,7 / 34,4 | 32,7 / 39,2 |
| Plaisance (secteur 12) | 2 pièces, avant 1946 | 27,9 / 33,5 | 31,8 / 38,2 |
| Necker (secteur 6) | 2 pièces, avant 1946 | 29,0 / 34,8 | 33,1 / 39,7 |
| Notre-Dame-des-Champs (secteur 1) | 2 pièces, avant 1946 | 31,6 / 37,9 | 36,0 / 43,2 |
Pour un 2 pièces de 40 m² construit avant 1946 dans le quartier Montparnasse et loué vide, le loyer ne peut dépasser 34,4 € multiplié par 40, soit 1 376 € hors charges et hors complément de loyer. Le simulateur des loyers de référence de la DRIHL donne le plafond exact adresse par adresse.
Le complément de loyer reste l’exception
Dépasser le plafond n’est possible qu’avec un complément de loyer, réservé aux logements dont la localisation ou le confort sortent nettement de l’ordinaire par rapport aux biens comparables du secteur. Le bail en précise le montant et la justification. La preuve incombe au bailleur.
Le complément est interdit dès que le logement présente l’un de ces défauts, entre autres :
- des sanitaires sur le palier ;
- des signes d’humidité ;
- un DPE classé F ou G ;
- des fenêtres qui laissent passer l’air ;
- un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
- des infiltrations ;
- une installation électrique dégradée ;
- une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Toute annonce doit afficher le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément demandé.
Les recours du locataire et les sanctions du bailleur
Un locataire qui estime payer trop cher peut agir par plusieurs voies.
- La commission départementale de conciliation, saisie d’une action en diminution de loyer, avant un éventuel passage devant le juge.
- La contestation du complément de loyer, possible dans les trois mois qui suivent la signature du bail.
- Le signalement à la Ville de Paris, qui contrôle et sanctionne depuis le 1er janvier 2023.
Après mise en demeure, l’amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. La Ville de Paris a publié le 11 septembre 2026 le bilan de ses contrôles, de janvier 2023 à juin 2026.
- Signalements. 4 976.
- Mises en demeure. 1 612.
- Dépassement moyen. 182 € par mois.
- Trop-perçus remboursés. Près de 2,8 millions d’euros, pour 747 dossiers.
- Amendes prononcées. 17, pour 73 387 €.
Le dépassement reste fréquent dans les annonces. Selon l’APUR (note n° 288, avril 2026), 48,6 % des annonces publiées entre juillet 2024 et juin 2025 proposaient un loyer au-dessus du plafond. Ce chiffre est une borne haute, car l’étude ne distingue pas les compléments de loyer légaux.
Ce que le Sénat a voté le 21 octobre 2026
Le 21 octobre, le Sénat a adopté la proposition de loi votée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, mais il en a changé la portée, selon la synthèse publiée par le Sénat.
- Une expérimentation prolongée, pas pérennisée. L’encadrement serait prolongé de deux ans, sur le même périmètre, sans rouvrir les candidatures à de nouvelles collectivités.
- Une sortie anticipée possible. Les collectivités qui le souhaitent pourraient quitter le dispositif avant son terme.
- Un an pour contester. Le locataire aurait un an après la signature du bail, au lieu de trois mois, pour contester un complément de loyer.
Le texte retourne à l’Assemblée nationale, qui doit l’examiner en séance le 18 novembre 2026. Pour que le plafond s’applique sans interruption, il faudrait que les députés adoptent la version du Sénat sans la modifier et que la loi soit promulguée avant le 24 novembre. Sinon, l’arrêté préfectoral cesse de s’appliquer à cette date. Cet article sera mis à jour après le vote de l’Assemblée.
Questions fréquentes
Quel est le prix du m² à Paris en 2026 ?
Le prix au m² des appartements anciens s’établit à 9 550 € fin juillet 2026, en recul de 0,5 % sur un an, selon les Notaires du Grand Paris. Les avant-contrats laissent prévoir 9 600 € en octobre 2026.
Quel est l’arrondissement le moins cher de Paris ?
Le 19e, à 7 690 € le m² au 2e trimestre 2026. À l’échelle des quartiers, La Goutte-d’Or, dans le 18e, est le moins cher de Paris à fin 2025, avec 6 640 € le m².
Combien coûte le m² à Montparnasse ?
Le quartier Montparnasse, dans le 14e, se vend 11 120 € le m² à fin 2025. Notre-Dame-des-Champs, de l’autre côté du boulevard dans le 6e, atteint 13 430 €, et Necker, dans le 15e, 9 040 €.
L’encadrement des loyers s’arrête-t-il le 24 novembre 2026 ?
Oui, sauf loi nouvelle. L’arrêté préfectoral prévoit que le dispositif « prend fin le 24 novembre 2026 à minuit », et aucune loi de prolongation n’est promulguée au 28 octobre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans, sur laquelle l’Assemblée nationale doit se prononcer le 18 novembre.
Un studio coûte-t-il plus cher au m² qu’un grand appartement ?
Pas dans la plupart des arrondissements. Selon les médianes calculées sur les ventes DVF de 2024 et 2025, le 4 pièces et plus se vend plus cher au m² que le studio dans treize arrondissements sur dix-sept. Dans le 6e, le studio ressort à 13 492 € le m² contre 15 994 € pour le 4 pièces et plus.
L’essentiel
- Un marché stable. Paris se vend 9 550 € le m² fin juillet 2026, à 0,5 % près de son niveau d’il y a un an.
- Un écart presque du simple au double. Le m² va de 7 690 € dans le 19e à 13 980 € dans le 6e au 2e trimestre 2026.
- Cinq ans de baisse. Les vingt arrondissements restaient sous leur niveau de fin 2020 à fin 2025.
- Une frontière à Montparnasse. Environ 4 400 € par m² séparent Notre-Dame-des-Champs de Necker, de part et d’autre du boulevard.
- Une étiquette à vérifier. Un logement chauffé à l’électricité peut changer de classe au 1er janvier 2027 sans travaux.
- Une échéance pour les bailleurs. L’encadrement des loyers prend fin le 24 novembre 2026, sauf loi promulguée d’ici là. Le Sénat a voté une prolongation de deux ans, que l’Assemblée examine le 18 novembre.
Avant de fixer un prix, partez de celui de votre arrondissement ou de votre quartier, puis ajustez selon la taille et l’étiquette du bien. Si vous achetez pour louer, vérifiez le plafond de loyer de l’adresse avant de faire une offre.