Les méthodes d’expertise en matière d’estimations immobilière et foncière sont régies par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (5ème édition de 2017) ainsi que par les normes d’expertise immobilière en Europe (Red Book by RICS, Bleu Book by TEGOVA).
L’expert immobilier agréé est bien entendu libre de choisir les principes et les méthodes qui conviennent aux conclusions auxquelles il doit parvenir, ce qui est dans l’intérêt premier de ses clients.
Les méthodes à sa disposition sont :
La méthode par comparaison ou méthode par le marché
Il s’agit de déduire la valeur du bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d’autres biens tant conformes que possible. Il s’agit d’une méthode couramment utilisée par les autorités fiscales et adoptée par diverses juridictions. Il s’agit d’une méthode dite « dépassée » car elle ne tient pas compte de l’éventuelle évolution à la hausse du marché. La méthode par comparaison reste le mode d’estimation immobilière le plus utilisé.
La méthode par le revenu
Il s’agit de prendre pour base, soit un revenu existant soit un revenu théorique ou potentiel puis à le capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement. C’est une méthode basée sur le rendement futur d’un actif immobilier. C’est-à-dire une version extrêmement simplifiée de l’approche dénommée cash-flow (DCF).
La méthode par le coût de remplacement
Cette méthode consiste à rétablir le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation également appelée vétusté. Elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité, d’exploitation ou en matière de valeur d’assurance.
La méthode indiciaire
Cette méthode se base sur une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation. C’est un moyen peu employé et formellement déconseillé en matière de valeur vénale. Elle n’est plus adaptée aux marchés immobiliers actuels.
La méthode dite « par sol et construction »
C’est une méthode qui évalue le terrain et la construction immobilière a proprement dite. La valeur du bien est appréciée en considération d’une possible vétusté venant en déduction de la valeur à neuf. C’est une méthode très efficace si elle est correctement mise en place.
La méthode du bilan promoteur ou lotisseur (ou compte à rebours)
A partir du prix de vente de l’opération envisagée sur le terrain, en déduisant la valeur du terrain ou des constructions, reconstituer les différents frais qui entravent l’opération. Cette valeur déterminée est appelée « charge foncière ». C’est une méthode souvent employée par les professionnels comme les promoteurs ou lotisseur. Il s’agit d’une démarche dite « au réel » qui ne peut être mise en œuvre par des experts que s’ils peuvent justifier d’un retour d’expérience significatif sur le terrain ou d’une solide formation dispensée par des praticiens.
Les méthodes dite « professionnelles »
Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…) la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs ou de la valeur du fonds de commerce. Ces méthodes font l’objet d’un développement continu par des experts judiciaires spécialisés dans les évaluations immobilières, foncières et d’entreprises, notamment membres de la CNEJI (Corporation Nationale des Experts Judiciaires Immobiliers), et sont consacrées par la jurisprudence. Il en va de même pour l’évaluation du fonds de commerce ainsi que la valeur du bail qui nécessite l’intervention d’un spécialiste immobilier agréé.
Les analyses jurisprudentielles
Il est également possible d’amener les experts immobiliers à ne pas recourir exclusivement à l’une ou l’autre des méthodes ci-dessous, mais à statuer sur des questions juridiques (sinon judiciaires) pour traduire l’impact d’un état de fait en une diminution et donc en une valeur. Cela est particulièrement vrai pour évaluer les troubles anormaux du voisinage, des servitudes de passage, etc.
Marion Courte – Consultant Strasbourg-Immobilier.Fr