Additionnés, les délais que la loi impose à un bailleur tiennent dans cinq mois. Ce plancher ne décrit aucune procédure réelle. La seule phase qui sépare l’assignation de la décision dure 5,1 mois en moyenne, et grimpe à 8,5 mois dès qu’un renvoi s’intercale, ce qui arrive dans une affaire sur dix (source : ministère de la Justice, Infos rapides justice n° 16, 19 septembre 2024, sur les décisions d’octobre 2019). S’y ajoutent le commandement de payer, la signification, le commandement de quitter les lieux et la réponse du préfet.
La réponse courte est désagréable. Personne ne peut vous promettre une date, et la part du calendrier qui dépend de vous se joue dans les six premières semaines. Trois erreurs y renvoient un dossier des mois en arrière. La plus coûteuse porte sur un délai que beaucoup croient universel depuis 2023.
Les délais légaux étape par étape, textes à l’appui
Le socle juridique n’a rien de parisien. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régit la phase judiciaire, le code des procédures civiles d’exécution tout ce qui suit le jugement.
| Étape | Délai | Texte |
|---|---|---|
| Commandement de payer (bail postérieur au 29/07/2023) | 6 semaines | art. 24 I, loi du 6 juillet 1989 |
| Notification au préfet avant l’audience | 6 semaines, à peine d’irrecevabilité | art. 24 III, même loi |
| Délais de paiement accordés par le juge | jusqu’à 3 ans | art. 24 V, même loi |
| Délais pour quitter les lieux | 1 mois à 1 an | art. L412-3 et L412-4 CPCE |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois | art. L412-1 CPCE |
| Trêve hivernale | 1er novembre au 31 mars | art. L412-6 CPCE |
| Réponse du préfet à la demande de concours | 2 mois, silence vaut refus | art. R153-1 CPCE |
Rien n’est automatique dans les délais de paiement de l’article 24 V. Ils supposent que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, cumulativement. Les effets de la clause résolutoire peuvent alors être suspendus ; la suspension tombe au premier impayé, et dette soldée, la clause est réputée n’avoir jamais joué (art. 24 VII).
Un durcissement joue en faveur du bailleur. Accordés de trois mois à trois ans avant 2023, les délais de grâce pour quitter les lieux vont désormais d’un mois à un an (art. L412-4 CPCE).
Relisez la clause résolutoire de votre bail avant de compter six semaines
Voilà l’erreur la plus chère, et elle se commet au premier acte. La loi du 27 juillet 2023 a ramené le délai du commandement de payer de deux mois à six semaines. Beaucoup en ont déduit que six semaines valaient pour les baux en cours. Ce n’est pas le cas.
Erreur. Dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation juge que la loi laisse intactes les clauses des baux déjà en cours : un bail signé avant le 29 juillet 2023 qui stipule deux mois n’a pas raccourci. Assigner au bout de six semaines expose au rejet. Vous perdez l’acte, ses frais et votre place dans le rôle.
Une strate s’est ajoutée cette rentrée. Les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 utilisent le contrat type du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, dont la clause résolutoire est rédigée à six semaines. Coexistent ainsi les baux antérieurs au 29 juillet 2023, ceux signés jusqu’au 30 septembre 2026, puis ceux soumis au nouveau contrat type. Lisez la clause mot à mot.
La deuxième erreur porte sur la notification au préfet. L’article 24 III impose de notifier l’assignation six semaines au moins avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Un avis de la troisième chambre civile du 6 novembre 2025 (n° 25-70.018) en précise la mécanique. Le délai est assimilé à un délai en jours, se compte à rebours depuis la veille de l’audience, expire le 42e jour à zéro heure, et n’est pas prorogeable. Aucune bonne foi ne rattrape un jour de retard.
La troisième erreur est la plus banale. Un décompte approximatif, une pièce du bail absente, et l’audience se solde par un renvoi, qui porte la moyenne assignation-décision de 5,1 à 8,5 mois. Un trimestre perdu pour une annexe oubliée.
À Paris, la demande de concours se forme auprès du préfet de police
L’autorité compétente n’est pas une préfecture quelconque. Le préfet de police est nommément désigné par l’article R153-1 CPCE, et c’est à lui que le commissaire de justice adresse la demande de concours si l’occupant reste en place après le commandement de quitter les lieux. Passé soixante jours sans réponse, le refus est acquis.
Ce refus est tout sauf théorique. La France a dénombré, pour 2023, 64 271 commandements de quitter les lieux, 51 180 demandes de concours, 23 056 refus soit 38,6 %, et 19 023 interventions effectives (ministère de l’Intérieur via la Cour des comptes, rapport S2024-1070 du 13 juin 2024).
Paris a compté 983 expulsions avec le concours de la force publique en 2023, chiffre d’origine CCAPEX-DRIHL cité par la Fondation pour le logement des défavorisés en juin 2025. Le bilan 2025 de la CCAPEX parisienne (DRIHL, juin 2026) dit quand les ménages réagissent. Sur 258 dossiers examinés, 90 % l’ont été après le jugement d’expulsion. Une seule est remontée au stade du commandement de payer.
Ce retard se paie sur le montant. Quand la commission examine un dossier, la dette de loyer médiane atteint environ 5 300 €, pour un revenu mensuel médian de 1 347 €. Un arriéré de cet ordre, face à des ressources de ce niveau, ne se résorbe pas de lui-même : il s’apure sur des années ou pas du tout, et l’indemnité d’occupation court pendant ce temps. C’est l’argument le plus solide en faveur du commandement de payer délivré tôt, quand l’arriéré tient encore en quelques mois de loyer.
La tension du marché pèse sur le juge, qui tient compte des possibilités de relogement pour fixer les délais pour quitter les lieux (art. L412-4 CPCE). À Paris, elles sont maigres. L’encadrement des loyers se vérifie, lui, avant l’assignation. Un loyer supérieur au plafond ouvre une contestation du montant réclamé et déplace le débat sur le quantum de la dette. Comparez votre bail au loyer de référence majoré du quartier, à l’aide de notre suivi des prix du mètre carré et de l’encadrement des loyers à Paris.
Ce qui raccourcit la procédure, ce qui l’allonge
Aucun des leviers qui jouent en votre faveur ne coûte un centime.
- Le commandement de payer délivré sans attendre. Dès le deuxième impayé, il rattrape tout ce qu’une hésitation aurait coûté.
- La relecture de votre clause résolutoire. Six semaines ou deux mois, la réponse est dans le bail, et s’y tromper coûte l’assignation.
- La notification au préfet comptée à rebours. Six semaines pleines avant l’audience, avec quelques jours de marge, écartent l’irrecevabilité.
Le moment de l’année compte autant. Une procédure engagée à l’automne arrive au 1er avril avec un jugement signifié et un commandement de quitter les lieux expiré, donc exécutable dès la sortie de trêve. Engagée au printemps, elle bute sur le 1er novembre.
La phase amiable reste la voie la plus courte quand elle fonctionne, puisqu’un départ négocié ou un échéancier tenu n’emprunte aucun des délais du tableau. Elle suppose un décompte irréprochable et une rédaction prudente, tout écrit mal calibré finissant devant le juge. Beaucoup de bailleurs parisiens préfèrent à ce stade un avocat qui accompagne les bailleurs du premier impayé jusqu’à la libération des lieux, pour négocier sans compromettre la procédure contentieuse qui pourrait suivre.
Deux facteurs, à l’inverse, échappent à votre maîtrise.
- Le renvoi d’audience. Il ajoute un trimestre entier, et une annexe oubliée suffit à le provoquer.
- Les délais de paiement accordés par le juge. Ils suspendent les effets de la clause résolutoire aussi longtemps que l’échéancier est tenu.
Ce que coûte la procédure et qui en supporte la charge
Les émoluments du commissaire de justice sont réglementés, donc prévisibles, ce qui vous permet de chiffrer la procédure avant de l’engager. Ils s’entendent hors taxes, hors TVA à 20 % et hors déplacement (code de commerce, art. A444-10 et suivants, arrêté du 28 février 2024).
- Commandement de payer. 25,79 €.
- Assignation. 18,28 €.
- Signification de la décision. 25,79 €.
- Commandement de quitter les lieux. 26,87 €.
- Procès-verbal d’expulsion. 153,67 €.
L’imputation finale est moins simple qu’il n’y paraît. Les frais de l’exécution forcée pèsent sur le débiteur (art. L111-8 CPCE), tandis que les frais de recouvrement engagés sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, toute clause contraire du bail étant réputée non écrite. Les honoraires d’avocat ne sont jamais remboursés de plein droit, l’article 700 du code de procédure civile confiant au juge une appréciation en équité qu’il peut exercer d’office. Ces honoraires sont libres et aucun barème ne peut être publié. Demandez une convention écrite, et budgétez cette dépense comme une charge certaine.
Le bailleur demande résiliation et expulsion dans 88,5 % des affaires, le juge accorde la résiliation dans 97 % des cas et l’expulsion dans 96 %. L’arriéré médian qu’il fixe atteint 3 000 €, l’indemnité d’occupation médiane 490 € par mois (même source).
Demander une indemnisation à l’État après un refus de concours
Le refus de concours n’est pas une impasse. Il engage la responsabilité de l’État, et l’indemnisation est codifiée depuis le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, aux articles R154-1 à R154-7 CPCE.
La responsabilité de l’État court à compter du refus, ou de l’expiration du délai de deux mois en cas de silence (art. R154-1). La demande s’adresse au préfet avec les justificatifs (art. R154-2), à Paris au préfet de police. Ce silence vaut rejet, et le recours se porte devant le tribunal administratif, et l’indemnisation prend la forme d’une transaction avec renonciation à recours et subrogation de l’État (art. R154-3). L’octroi ultérieur du concours, le départ volontaire, la vente du bien ou le décès de l’occupant y mettent fin, et rien n’est indemnisable si la décision d’expulsion est infirmée (art. R154-4).
Les chefs de préjudice sont limitativement énumérés par l’article R154-7, qui retient les loyers et charges récupérables, la perte de valeur vénale, les frais de non-vente ou de remise en état, les frais de commissaire de justice, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et le trouble dans les conditions d’existence. L’État a versé 43,3 M€ à ce titre en 2023, son premier poste de dépenses contentieuses (Cour des comptes, rapport S2024-1070).
Pendant la trêve hivernale, la procédure avance sans l’exécution
La trêve suspend l’exécution de la mesure d’expulsion du 1er novembre au 31 mars (art. L412-6 CPCE). Elle ne suspend pas la procédure. Vous pouvez assigner, plaider, obtenir un jugement, le faire signifier, délivrer le commandement de quitter les lieux et solliciter la caution. La dette, elle, continue de courir.
Un point rarement signalé intéresse le bailleur. Lorsqu’un refus de concours survient pendant la trêve, la responsabilité de l’État ne court qu’à compter de la fin de celle-ci (art. R154-5 CPCE). Demander le concours en décembre ne fait pas démarrer l’indemnisation plus tôt.
Les exceptions au sursis sont étroites. Il ne s’applique pas lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille, ni en cas d’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Pour une entrée par ces mêmes procédés dans un autre lieu que le domicile, le juge peut réduire le sursis. Les logements étudiants sortent du dispositif (art. L412-7 CPCE), et l’expulsion d’un conjoint violent ordonnée sur le fondement de l’article 515-9 du code civil échappe aux articles L412-1 à L412-7 (art. L412-8 CPCE). L’état du logement, lui, n’y figure pas.
Assurance loyers impayés ou Visale, jamais les deux
L’assurance loyers impayés relève du contrat, non du règlement. Les assureurs exigent usuellement un loyer charges comprises inférieur au tiers du revenu net du candidat. La prime va de 2 à 5 % du loyer annuel et se déduit des revenus fonciers, l’indemnisation intervenant généralement deux à trois mois après le premier impayé, avec effet rétroactif. Lisez les plafonds et franchises avant de signer.
Visale est d’une autre nature. Ce cautionnement gratuit d’Action Logement s’ouvre aux 18-30 ans, et au-delà aux salariés en prise de poste ou en contrat récent sous 1 710 € nets mensuels. Le plafond de loyer charges comprises atteint 1 940 € par mois en Île-de-France, le taux d’effort maximal est de 50 %, et la couverture va jusqu’à 36 mensualités sur les trois premières années dans le parc privé. La demande doit précéder la signature du bail. En cas d’impayé, le bailleur met en demeure par lettre recommandée dans les 15 jours, le versement suivant dans les 5 jours ouvrés (source : service-public, fiche vérifiée le 23 janvier 2026).
Voici l’incompatibilité. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, d’exiger un cautionnement lorsque le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, sauf locataire étudiant ou apprenti. Visale étant juridiquement un cautionnement, un bailleur assuré ne peut pas réclamer les deux.
Changer la serrure vous expose à trois ans de prison
L’article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende le fait de contraindre un occupant à quitter son logement sans décision de justice. L’infraction suppose des manœuvres, des menaces, des voies de fait ou une contrainte. Changer la serrure en est une.
La coupure d’eau ou d’électricité demande une analyse plus fine. Elle peut caractériser la contrainte lorsqu’elle vise à rendre le logement invivable, mais la qualification n’est pas automatique et relève de l’appréciation du juge saisi. Le risque pénal est réel. Faire enlever les meubles sans décision de justice relève du même texte. Votre dossier solide se retourne contre vous, et le locataire devient plaignant.
FAQ
Combien de temps dure réellement une expulsion à Paris ?
Aucune durée totale n’est publiée pour Paris, les statistiques ne descendant pas au niveau d’une juridiction. Seule la phase assignation-décision est mesurée, soit 5,1 mois en moyenne, 8,5 en cas de renvoi (ministère de la Justice, septembre 2024). Ajoutez le commandement de payer, la signification, deux mois de commandement de quitter les lieux, les délais accordés par le juge, puis deux mois de réponse préfectorale.
Mon bail relève-t-il du délai de six semaines ou de deux mois ?
Tout dépend de la date de signature et de la rédaction de votre clause. Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023 dont la clause stipule deux mois, le délai ne bouge pas (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Pour un bail postérieur, les six semaines de l’article 24 I s’appliquent, comme sous le contrat type du décret n° 2026-596.
Le préfet refuse le concours de la force publique, que faire ?
Vous adressez une demande d’indemnisation au préfet de police, avec les justificatifs (art. R154-2 CPCE). La responsabilité de l’État court depuis le refus ou l’expiration du délai de deux mois (art. R154-1). Ce silence vaut rejet, et le recours se porte devant le tribunal administratif (art. R154-3).
La procédure s’arrête-t-elle pendant la trêve hivernale ?
Non. Seule l’exécution de l’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars (art. L412-6 CPCE). Assignation, audience, jugement, signification, commandement de quitter les lieux et sollicitation de la caution restent possibles. Un jugement de février devient exécutable au printemps.
Combien coûte la procédure et qui paie ?
Les émoluments réglementés du commissaire de justice vont de 18,28 € pour l’assignation à 153,67 € pour le procès-verbal d’expulsion, hors taxes et hors TVA. Les frais d’exécution forcée incombent au débiteur (art. L111-8 CPCE), ceux engagés sans titre exécutoire restant à votre charge. Les honoraires d’avocat, libres, ne sont jamais remboursés de plein droit (art. 700 du code de procédure civile).
Puis-je changer la serrure si le locataire ne paie plus ?
Non, jamais, et pas davantage après un jugement. Changer la serrure constitue une voie de fait, et l’article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende le fait de contraindre un occupant à quitter son logement sans décision de justice. Seul un commissaire de justice muni d’un titre peut expulser.
L’essentiel
Sortez le bail et lisez la clause résolutoire avant tout autre geste, le délai du commandement de payer en dépendant entièrement. Faites délivrer ce commandement dès le deuxième impayé, avec un décompte conforme à l’encadrement des loyers. Portez la notification au préfet sur un calendrier, à rebours depuis la veille de l’audience. Constituez un dossier d’assignation complet du premier coup. Engagez la procédure à l’automne plutôt qu’au printemps.
Dernier point. Depuis le 7 août 2026 (décret n° 2026-739 du 4 août 2026), le diagnostic social et financier est réalisé dès le commandement de payer lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale. Légifrance publie les textes à jour, l’Agence nationale pour l’information sur le logement renseigne gratuitement les bailleurs, et le service public de l’information administrative tient une fiche sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire qu’il révise au fil des réformes.